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一份紧急通知引发的声浪:预售制退出会影响谁?

  日前,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称《通知》)中称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住房城乡建设部。

  不过,这一话题出现在这一时点,却不得不引人深思。由于现房销售对项目盈利和周转带来压力,对房企拿地以及后续开发的资金实力提出了更高的要求,一旦预售政策发生改变,谁会最先受到波及、房价又会如何调整引人深思。

  广东省房地产协会之所以提出这份建议逐步取消商品房预售制度的上报材料,并非无缘无故,而是源自住建部下发的“一封评估函”。

  这份《通知》显示,住房城乡建设部已经向广东、湖北、四川(楼盘)、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》,要求各省住房城乡建设厅对商品房预售许可进行深入研究论证,提出初步建议等等。

  不过,随后住建部房地产市场监管司相关人士向媒体表示,向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全实施现售征询意见的情况“并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。”

  商品房预售制度始于1994年。在我国房地产发展初期,商品房预售制为开发商快速规模做大提供基础、并快速提高周转速度,在促进住房供应上起到的作用十分关键。

  不过,在预售制实行了20余年后,与之相生相伴的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险开始被关注,现房销售的呼声也在近几年频频传出。

  实际上,现房销售在2016年已有地方开始试水。2016年5月,深圳(楼盘)土地房产交易中心挂出一宗试点商品房现售的商住地块,这块3.57万平方米的土地被确认为深圳商品房现售试点项目,该宗地上建筑物、附着物不得预售,只能以现售形式对外销售。

  除此之外,2016年8月,南京(楼盘)市居住用地出让公布新的竞买规则,即当网上竞价达到一定比例时,调整该地块所建商品住房预售条件,其中当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

  不过,深圳试点现房销售并未在当地推而广之。另外,在今年7月挂出的几宗土地出让公告中,南京也取消了此前沿用的“竞价达最高限价的90%需现房销售”等要求,实施近2年的现房销售政策悄然松动。

  为何南京与深圳的现房销售并未激起大的浪花?究竟有什么原因需要深刻反思?由此也就引出了预售制是否会调整并退出的一大疑问。

  在经济面临大变局下,中国的房地产市场依旧火爆:月均销售一亿平,这是中国楼市在今年前8个月的战况。那么,为何在此时,传出住建部要对商品房预售许可进行深入研究论证的声音呢?

  一方面,按照今年5月住建部对于楼市调控的最新提法,要坚持调控政策的连续性稳定性,而楼市降杠杆、防风险,开发商是重要一环。在预售制下的高运转模式中,房企的杠杆率与随之而来的金融风险居高不下。

  公开数据显示,上半年,房企的负债率持续攀升,60家重点房企的加权净负债率为97.93%,较期初上涨2.63个百分点,整体处于高位,净负债率上涨的企业占比达到了65%。

  另一方面,一场历时三年、席卷全国的楼市去库存运动已近尾声。今年8月24日,呼和浩特(楼盘)市发布公告称全面停止去库存调控措施,成为第一个宣布告别去库存的城市。在今年7月中旬举行的上半年国民经济运行情况新闻发布会上,国家统计局已经表示,去库存成效突出。

  以全国商品房销售面积这一数据来看,尽管今年前8个月售出10.25亿平方米, 但同比增速却仅为4%,即便是在楼市销售暗淡的2015年,这一数据也仍高达6.5%,更别说与2016年、2017年分别为22.5%和7.7%的增速相比了。

  商品房销售面积增速下滑,仅从这一指标看来,中国楼市延续多年的高速增长期已经走在拐点上。而在开发商看来,楼市转折点更是已经到来。在今年年中,一直以高周转作为战无不胜法宝的碧桂园,宣布将放慢发展速度。

  在告别高速运转后,中国楼市正在寻求更为健康平稳发展模式,在此时,对于不断加杠杆、推动运转速度的预售制进行思考与调整,也有一定的现实意义。

  如果采用现房销售,开发商的回款周期将显著拉长,有声音认为至少比预售制增加了2年左右。而目前房地产行业强调快速周转,在拿地后6个月内开盘的房企不在少数。

  所以,一旦采用现房销售,最直接将影响到房企的周转速度以及资金回流难度,无形中抬高了开发商的拿地门槛。这也就可以理解,此前南京市在试行现房销售上为何遭遇挫折、并最终调整拿地政策。

  因此,一旦取消预售制,卖地门槛被无形中提升,直接影响到的不止是开发商,更是对于卖地依赖甚多的地方政府。所以,在广东省房地产协会的这则《通知》中,也建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。

  事实上,在楼市调控趋严、经济下行压力加大情况下,土地市场已经开始出现降温迹象。数据显示,2018年1-8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%。在这种情况下,地方政府是否有动力推动预售制退出,尚待商榷。

  除此之外,对于普通购房者而言最为关注的则是,取消预售制,对于房价究竟会有何种影响?目前行业中有两种主流声音:一种声音直指,一旦取消预售制,现房销售将进一步加剧供需矛盾,结果必然是又一轮助推房价上涨。与之相反的是,也有声音指出在现房交易下,开发商没有机会擅改规划,迫于回款压力下也就难再漫天要价。

  那么,假如预售制真的要调整并逐步退出,对于房价的作用力究竟是推动还是抑制?一个非常重要的现实需要关注,那就是政策层对于当前房价调控的力度。在今年7月31日中央政治局会议上,政策层还再次强调要“坚决遏制房价上涨”。